WeWork, à la conquête du dernier mètre carré disponible!

Mine de rien, la plateforme new-yorkaise WeWork est devenue, la semaine dernière, le plus grand locataire d’espaces de bureau à Manhattan, avec tout près de 500 000 mètres carrés à offrir aux entreprises et aux entrepreneurs désireux de se trouver un coin de table pour bosser! Portrait de cette entreprise du nouveau millénaire qui a le vent dans les voiles!

La nouvelle[1], relayée par Heather Senison sur le site Internet du magazine Forbes, a de quoi impressionner, lorsqu’on connaît d’une part la renommée de l’arrondissement insulaire new-yorkais et, d’autre part, le prix astronomique des loyers à cet endroit. Qu’à cela ne tienne, l’entreprise fondée en 2010 dans le secteur new-yorkais de SoHo fait désormais partie des joueurs mondiaux de l’immobilier commercial. À peine huit ans après sa création, WeWork fait saliver et le très sérieux Wall Street Journal faisait récemment état[2] d’investissements massifs dans la jeune start-up, investissements qui pourraient faire grimper la valeur de l’entreprise à… 40 milliards USD!

L’enfant de l’ère numérique

WeWork ne diffère guère de ces nouvelles pousses que l’on a vues éclore au cours des deux dernières décennies, comme Uber dans le transport de passagers, Airbnb dans l’hébergement

Espace WeWork à Shanghai

ou Foodora dans la restauration. Ces entreprises sont essentiellement des places de marché virtuelles qui se proposent de mettre en relation un vendeur (possédant une voiture, un appartement ou un restaurant, par exemple) et un acheteur. WeWork, pour sa part, fonctionne à partir de cette même prémisse et à ce titre, le modèle d’affaires de l’entreprise est, de prime abord, d’une simplicité désarmante : l’entreprise loue des espaces de bureau à long terme aux propriétaires d’édifices commerciaux, les transforme ensuite selon les goûts des clientèles potentielles, puis les reloue ensuite à la pièce (à l’heure ou à l’année, ou selon toutes les éventualités possibles entre ces deux durées) à qui veut bien venir s’y installer et travailler. L’idée originale des deux fondateurs de l’entreprise, Adam Neumann et Miguel McKelvey, était d’offrir un refuge pour les adeptes du travail partagé (coworking). Mais rapidement, nombre d’entreprises, des plus petites aux plus grandes, ont trouvé dans la formule mise de l’avant par WeWork des avantages certains à la chose. La vidéo ci-bas (en anglais), rend bien l’intention de Neumann et de McKelvey, et de l’entreprise qu’ils ont fait naître.

L’information, toujours…

On pourrait penser que WeWork est tout simplement un gestionnaire de superficie. Mais cette vue simplifiée des activités de l’entreprise ne traduit pas toute la force de son modèle d’affaires, qui repose essentiellement sur l’information. Avant de s’entendre avec un propriétaire afin mettre la main sur un espace donné, WeWork a déjà une très bonne idée du

Espace WeWork dans le Marais, à Paris.

profil sociodémographique des clients potentiels qui pourraient fréquenter l’éventuel espace de travail. L’entreprise peut dès lors adapter les locaux aux besoins de sa clientèle : « Chacun de nos bâtiments est le résultat du travail d’une équipe d’artistes, de concepteurs et d’ingénieurs ayant accordé une attention particulière à la lumière naturelle présente ainsi qu’au confort et à la personnalisation des espaces pour inspirer nos membres », nous apprend le site Internet de l’entreprise. Par ailleurs, l’information ainsi recueillie sur les clients qui fréquentent les espaces de travail WeWork permet de raffiner les offres futures. Et le jour n’est pas très loin, mentionne Victoria Turk dans son article[3] publié sur le site Internet du magazine Wired, où l’entreprise pourra suivre à la trace les occupants des espaces de travail et même connaître leurs humeurs grâce à la technologie de la reconnaissance faciale, histoire de récolter ces précieuses données fines qui aideront à l’élaboration des prochains espaces WeWork. Cool ou inquiétant, ou les deux à la fois…

Trop beau pour être vrai?

(Source : article de Oliver Staley, en référence en bas de page)

Le succès rapide et phénoménal de WeWork ne manque toutefois pas de faire sourciller certains observateurs, qui font valoir la fragilité du modèle d’affaires de l’entreprise. Celle-ci se lie en effet les mains avec des baux à long terme signés avec les propriétaires d’immeubles, puis métamorphose les espaces ainsi loués, générant des coûts importants et bien tangibles pour l’entreprise. Quant aux revenus, ceux-ci sont générés à la pièce auprès de personnes ou de petites entreprises (les grandes entreprises ne constituent que le quart des membres de l’entreprise) et pourraient chuter rapidement si la conjoncture économique venait à se dégrader, une éventualité que soulevait Oliver Staley dans son papier[4] publié sur le site Internet du magazine Quartz. Coûts fixes élevés et récurrents, revenus granulaires et fluctuants : l’orage se pointerait-il à l’horizon?

Quelle que soit la réponse apportée à la précédente interrogation, c’est sans doute par le service et l’expertise que l’entreprise a su développer au fil des ans que passera la croissance de WeWork. La division Powered by We, spécialisée dans le design d’espace de bureaux, pourrait faire des affaires d’or, alors que les entreprises de tout acabit cherchent à réduire leurs coûts en réduisant aussi la superficie qu’elles occupent. Affaire à suivre, donc!

 

 

 

 

[1] Heather Senison, « WeWork Tops Big Banks In Manhattan Office Space ». Forbes, 20 septembre 2018.
[2] Lire l’article d’Eliot Brown, « WeWork in Talks With SoftBank to Double Valuation to as Much as $40 Billion ». Wall Street Journal, 13 juin 2018.
[3] Victoria Turk, « How WeWork became the most hyped startup in the world ». Wired, 6 juin 2018.
[4] Oliver Staley, « WeWork’s staggering growth has run up an $18 billion rent bill ». Quartz, 26 avril 2018.

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